Hai sentito parlare di pricing dinamico. Sai che dovresti usarlo. Ma non sai esattamente come funziona e quanto può cambiare i tuoi risultati.
Ti mostriamo un caso reale.
Cos’è il pricing dinamico
Il pricing dinamico è la pratica di variare la tariffa per notte in tempo reale, basandosi su domanda, offerta, stagionalità, eventi locali e altri fattori. È quello che fanno le compagnie aeree da decenni. Nel settore degli affitti brevi, è diventato la norma per chi gestisce in modo professionale.
L’alternativa è il prezzo fisso: stessa tariffa ogni giorno dell’anno. È la scelta di molti host non professionali. Lascia soldi sul tavolo nei periodi di alta domanda e non ottimizza l’occupazione nei periodi deboli.
L’esempio concreto: bilocale zona Malpighi, Bologna
Appartamento: bilocale di 55 mq, zona Malpighi, a 1,5 km dall’Ospedale Maggiore e dall’università. Camera matrimoniale, camera doppia, cucina attrezzata, bagno. Valutazione Airbnb: 4,85 su 5 (42 recensioni).
Scenario 1: prezzo fisso
Il proprietario imposta 70 euro a notte per tutto l’anno. Tasso di occupazione medio: 62%. Fatturato annuo: 70 × 365 × 0,62 = 15.869 euro.
Scenario 2: pricing dinamico professionale
Con pricing dinamico, le tariffe variano settimana per settimana:
Bassa stagione feriale (novembre-febbraio, giorni lavorativi): 55-60 euro. Aumenta l’occupazione nei periodi più deboli riempiendo le date che altrimenti resterebbero vuote.
Media stagione (marzo-maggio, settembre-ottobre, weekend): 75-90 euro. Tariffa base del mercato in periodi standard.
Alta stagione (giugno-luglio, weekend di evento): 95-110 euro. Bologna attrae turismo culturale in estate.
Periodi di fiera (Cosmoprof, Motor Show, Cersaie): 130-180 euro. La domanda esplode, l’offerta è limitata.
Lauree università Bologna (luglio, ottobre, marzo): 90-120 euro. Alta domanda da famiglie.
Festività e ponti (Pasqua, 25 aprile, 1 maggio): 110-140 euro. Picco di turismo di prossimità.
Risultato con pricing dinamico:
Tasso di occupazione medio: 71% (la tariffa bassa in bassa stagione riempie le date vuote).
Tariffa media ponderata: 89 euro a notte.
Fatturato annuo: 89 × 365 × 0,71 = 23.075 euro.
La differenza rispetto al prezzo fisso: +7.206 euro, il 45% in più.
Come si implementa il pricing dinamico
Ci sono due approcci.
Manuale: il proprietario studia il mercato, identifica gli eventi e le fiere, aggiorna le tariffe ogni settimana. Richiede 1-2 ore a settimana, conoscenza del mercato locale, e disciplina costante.
Automatizzato: si usa uno strumento di revenue management (PriceLabs, Wheelhouse, Beyond Pricing) che analizza la domanda in tempo reale e aggiorna le tariffe automaticamente. Questi strumenti usano dati aggregati del mercato locale per ottimizzare le tariffe.
I parametri da impostare
Qualunque approccio usi, devi impostare alcuni parametri di base:
Prezzo minimo: la tariffa sotto cui non vuoi mai scendere. Copre i costi variabili (pulizie, consumabili) e lascia un margine positivo.
Prezzo massimo: il tetto oltre cui non vuoi salire (per non diventare non competitivo neanche in alta stagione).
Minimale di notti: 1, 2 o 3 notti in base al periodo. In alta stagione, un minimale di 2 notti evita di occupare date preziose con soggiorni singoli che non permettono di catturare ospiti per periodi più lunghi.
Finestra di prenotazione: sconto last minute per le date ancora libere a 3-5 giorni dalla data (riduce le notti vuote). Piccolo aumento per le prenotazioni con molto anticipo (cattura gli ospiti che pianificano presto).
Il rischio del sovrapricing
Il pricing dinamico non significa alzare i prezzi all’infinito. Un prezzo troppo alto riduce l’occupazione. L’obiettivo non è la tariffa massima, ma il RevPAN (Revenue Per Available Night) massimo: tariffa moltiplicata per tasso di occupazione.
Se alzo il prezzo da 70 a 200 euro ma l’occupazione scende dal 71% al 30%, il RevPAN è peggiore. L’ottimizzazione deve trovare il punto di equilibrio.
Gestione Del Mio BnB e il pricing
Utilizziamo strumenti professionali di revenue management per tutti gli appartamenti nel nostro portafoglio, integrati con la nostra conoscenza diretta del mercato di Bologna. Non usiamo solo algoritmi: usiamo algoritmi più la conoscenza locale di eventi, fiere, stagionalità specifiche di Bologna.
Il risultato del bilocale dell’esempio, gestito da Gestione Del Mio BnB, è reale. Non una simulazione.
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