Tutti ti dicono che gli affitti brevi fanno guadagnare molto. Pochi ti dicono esattamente quanto. E ancora meno ti mostrano i conti completi, non solo il fatturato lordo.
Questa analisi usa dati reali del mercato di Bologna per darti una risposta onesta.
Il mercato degli affitti brevi a Bologna
Bologna è uno dei mercati di affitto breve più solidi del Nord Italia. Motivazioni:
Università: 85.000 studenti, molti internazionali, portano un flusso costante di ospiti per colloqui, orientamenti, cerimonie di laurea.
BolognaFiere: oltre 20 manifestazioni l’anno con milioni di visitatori.
Turismo culturale: la città è nella top 10 delle destinazioni italiane per visitatori stranieri.
Ospedale Maggiore e altri poli sanitari: famiglie di pazienti, medici in formazione, professionisti in visita.
Il risultato è un mercato con stagionalità contenuta rispetto ad altre città e tassi di occupazione medi annui tra il 65% e il 78%, a seconda della zona e della qualità dell’annuncio.
I dati di fatturato per tipologia di appartamento
Dati medi per Bologna, basati su mercato 2024-2025:
Monolocale zona universitaria (Navile, San Donato): tariffa media notte 55-70 euro. Tasso di occupazione medio annuo: 68-72%. Fatturato lordo annuo stimato: 13.700-18.400 euro.
Bilocale zona semicentrale (Malpighi, Saffi): tariffa media notte 70-95 euro. Tasso di occupazione: 62-70%. Fatturato lordo annuo stimato: 15.800-24.300 euro.
Trilocale zona centro-università: tariffa media notte 90-130 euro. Tasso di occupazione: 58-68%. Fatturato lordo annuo stimato: 19.100-32.000 euro.
Questi sono fatturati lordi con pricing dinamico ottimizzato. Senza ottimizzazione, le tariffe medie scendono del 15-25%.
I costi che erodono il fatturato
Dal fatturato lordo si sottraggono:
Commissioni OTA (Airbnb + Booking): 15-20% del fatturato, a seconda del mix di canali. Su 20.000 euro di fatturato, vuol dire 3.000-4.000 euro.
Pulizie e biancheria: 25-35 euro a rotazione per un monolocale, 35-50 euro per un bilocale. Con 200 rotazioni all’anno (tasso 65% su 365 giorni), costa 5.000-10.000 euro per un bilocale.
Tassa di soggiorno: a Bologna è 4,5 euro a persona per notte (fino a 7 notti). Da versare al Comune periodicamente. Non è un costo, ma un pagamento per conto dell’ospite, però richiede gestione amministrativa.
Utenze: acqua, luce, gas, connessione internet. Per un monolocale attivamente affittato, stimabile in 150-250 euro al mese.
Assicurazione: polizza specifica per affitti brevi, 200-400 euro l’anno.
Manutenzione ordinaria e sostituzione arredi: 3-5% del fatturato.
Eventuale quota di mutuo o affitto del proprietario: non è un costo dell’attività, ma è ovviamente la prima cosa che devi coprire.
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Il ricavo netto: i conti
Bilocale zona semicentrale, fatturato lordo 20.000 euro.
Commissioni OTA (18%): -3.600 euro
Pulizie e biancheria (250 rotazioni a 40 euro): -10.000 euro
Utenze: -2.400 euro
Assicurazione: -350 euro
Manutenzione (4%): -800 euro
Totale costi: 17.150 euro
Ricavo netto prima delle imposte: 2.850 euro
Aspetta. Quei numeri sembrano bassi. Perché?
Perché il costo delle pulizie è enorme quando gestisci da solo e paghi qualcuno per farlo. Se gestisci tu stesso le pulizie, risparmi significativamente — ma investi il tuo tempo. E il tuo tempo ha un valore.
Il modello con gestione professionale
Se affidi la gestione a un’agenzia come Gestione Del Mio BnB (commissione tipica 15-20% del fatturato lordo), perdi una quota ma guadagni:
Pricing dinamico ottimizzato: il fatturato cresce del 15-25% rispetto a un annuncio non ottimizzato.
Nessun tempo da investire.
Pulizie incluse nella commissione o gestite a costo ottimizzato.
Compliance burocratica completa.
Il ricavo netto con gestione professionale su un bilocale con fatturato ottimizzato di 24.000 euro:
Commissione agenzia (18%): -4.320 euro
Utenze: -2.400 euro
Assicurazione: -350 euro
Manutenzione (4%): -960 euro
Totale costi: 8.030 euro
Ricavo netto prima delle imposte: 15.970 euro
La differenza tra gestione fai-da-te e gestione professionale ottimizzata può essere di migliaia di euro all’anno, non solo per il risparmio di tempo.
Il confronto con l’affitto tradizionale
Un bilocale in zona Malpighi, affitto tradizionale: 800-950 euro al mese = 9.600-11.400 euro all’anno. Cedolare secca al 21%: 2.016-2.394 euro. Netto: 7.584-9.006 euro.
Affitto breve con gestione professionale: 15.970 euro netti. Tassazione: cedolare secca al 26% (per affitti brevi) = 4.152 euro. Netto: 11.818 euro.
L’affitto breve batte l’affitto tradizionale anche dopo le tasse, e senza lo stress degli inquilini morosi, dei problemi di sfratto, dei contratti vincolanti.
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