Hai un appartamento vuoto a Bologna. Stai pensando di trasformarlo in un affitto breve. Non sai da dove iniziare.
Questa guida ti porta dall’appartamento vuoto alla prima prenotazione, passo dopo passo.
Fase 1: Le verifiche preliminari
Prima di spendere un euro in arredamento o burocrazia, verifica tre cose.
Il regolamento condominiale: come detto in altri articoli, alcuni regolamenti condominiali vietano l’uso dell’appartamento per attività ricettiva. Leggi il regolamento prima di tutto.
La zona: gli affitti brevi funzionano meglio in alcune zone di Bologna che in altre. Zona universitaria, centro storico, vicinanza alle fiere, vicinanza agli ospedali: sono tutti fattori che determinano il potenziale dell’appartamento. Se sei in dubbio, una consulenza preliminare ti dà una stima realistica.
Il mercato: guarda cosa offrono gli appartamenti simili al tuo su Airbnb nella stessa zona. Quali tariffe applicano? Qual è la loro occupazione (puoi stimarla dall’agenda pubblica se il proprietario non ha bloccato le date)? Quante recensioni hanno?
Fase 2: La burocrazia
Prima di accogliere il primo ospite, devi essere in regola.
CIN (Codice Identificativo Nazionale): registrati sulla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo e ottieni il tuo codice. Obbligatorio e con sanzioni in caso di mancanza.
CIR (Codice Identificativo Regionale in Emilia-Romagna): registrati sul portale SETUR della Regione. Necessario per operare legalmente in Emilia-Romagna.
Comunicazione alla Questura: attiva il profilo su Alloggiati Web per poter comunicare le presenze degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.
Partita IVA o regime fiscale: valuta con il tuo commercialista il regime più adatto. Gli affitti brevi sotto i 30 giorni rientrano normalmente nella cedolare secca al 21% (primo immobile) o 26% (dal secondo immobile). Sopra i 30 giorni, la disciplina cambia.
Assicurazione: verifica con la tua compagnia assicurativa che la polizza abitativa copra l’uso per affitti brevi, o stipula una polizza specifica.
Fase 3: L’arredamento
Un appartamento per affitti brevi deve essere funzionale, pulito, e fotogenico. Non deve essere lussuoso, ma deve sembrare curato.
Gli elementi indispensabili:
Letti con materassi di qualità. Il letto è la cosa su cui gli ospiti dormiranno. Un materasso scadente = recensione negativa. Non è il posto dove risparmiare.
Biancheria di qualità. Lenzuola bianche o tinte unite chiare, asciugamani bianchi. Il bianco è lo standard degli hotel perché è percepito come igienico e si candeggia. Compra 2-3 set per ogni posto letto.
Cucina funzionale. Piano cottura, forno o microonde, frigorifero, pentole, padelle, piatti, posate per almeno 2 persone in più rispetto alla capacità dell’appartamento. Cavatappi, apriscatole, tagliere. Tutti i piccoli strumenti che non ci si ricorda finché non mancano.
Bagno completo. Specchio con buona illuminazione, porta asciugamani, porta rotolo carta igienica. Articoli di cortesia (shampoo, bagnoschiuma, sapone) per il primo giorno.
Wi-Fi con router moderno. Non uno scontrino di 10 anni fa. Il Wi-Fi lento è la prima causa di recensioni negative sulla “connessione”.
Lampade adeguate. La luce naturale e una buona illuminazione artificiale fanno la differenza nelle foto e nel comfort.
Fase 4: Le foto
Le foto sono il tuo strumento di vendita principale. Investire in foto professionali è uno degli investimenti con il ROI più alto che puoi fare.
Un fotografo professionista per gli interni di un appartamento da affitto breve costa tra i 150 e i 300 euro a Bologna. Per un appartamento con buone foto, il tasso di clic sull’annuncio può aumentare del 30-50%.
Se non vuoi usare un professionista, usa uno smartphone recente con modalità ritratto o grandangolo, fotografa con la luce naturale (apri tutte le tende, non accendere le luci artificiali), e fotografa dall’angolo più alto possibile per far sembrare gli spazi più ampi.
Fase 5: Creare l’annuncio
Crea il profilo su Airbnb e su Booking.com. Compila tutte le sezioni: descrizione, servizi, regole della casa, istruzioni per il check-in.
Il titolo dell’annuncio deve contenere gli elementi differenzianti: posizione, caratteristica principale, pubblico target. “Bilocale luminoso vicino all’Università di Bologna – Wi-Fi fibra” funziona meglio di “Appartamento a Bologna”.
La descrizione deve rispondere alle domande principali dell’ospite: dove sei, cosa offri, chi sei come host, come funziona il check-in.
Fase 6: Le prime prenotazioni
Per le prime settimane, imposta il prezzo al 15-20% sotto la media del mercato. L’obiettivo è ottenere le prime 5-10 prenotazioni e le prime recensioni. Senza recensioni, nessuno prenota. Con 10 recensioni positive, la situazione cambia completamente.
Accetta la prenotazione istantanea (Instant Book) per aumentare la visibilità.
Rispondi a ogni messaggio entro 1 ora nelle prime settimane. Il tasso di risposta influenza il posizionamento.
L’alternativa: affidarsi da subito a un’agenzia
Aprire un affitto breve da zero richiede tempo, energie e conoscenza. Se non hai voglia di imparare tutte queste cose o se vuoi partire subito nel modo giusto, puoi affidarti da subito a un’agenzia professionale.
Gestione Del Mio BnB ti aiuta a impostare tutto dall’inizio: burocrazia, arredamento (consulenza), annuncio ottimizzato, pricing, gestione completa. Parti già con le migliori pratiche, non dopo mesi di errori.
CONSULENZA GRATUITA: raccontaci il tuo appartamento. Ti diciamo cosa fare e come.